加快老旧小区改造是新常态的新增长点
来源： 发布日期：2022-08-19 点击量：
王健/文
老旧小区现存的问题
与新小区相比 ，老旧小区宜居性差 ，居民上下楼 行动困难 、居民安全隐患较大 、公共设施老化严重 ， 不仅制约了居家养老 ，而且加重了“421”家庭年轻人 养老的经济和精神负担。
老旧小区没有电梯 ，老人们常常不敢弛自上下 楼，腿部有疾的老人还需坐轮椅出行 ，没有子女扶助 根本无法出行 。患病就医也是大问题，老旧小区居 民生病受伤 ，需要依靠亲属好友帮助背扶上下楼 。子女如年龄较大没办法背扶老人 ，则只能等待救护 车或请邻居帮忙 ，病人可能错过最佳就医时间。
不仅出行不便利 ，居民安全也存在诸多隐患l二 老旧小区楼房多建于 20 世纪八九十年代 ，那时市场 经济刚刚起步 ，建筑规范标准不完善 ，监督不健全 ，给工程质量留下睡、患l二 随着老旧小区楼房进入“ 质量报复周期头上的“ 主摩克利斯之剑 ，．’ 居民生j舌 存在严重的安 全隐患l二 2014 年4 月4 日’浙江奉化一幢只有 20 年历 史的居民楼突然倒塌 ’ 造成一死六｛句 ；同年4 月 28 日江苏常熟一幢f叉建好 25 年的居民楼在经历了墙1本开 裂 、地基下沉后’ 部分楼1本蚂塌l二 这些“夭折”的楼房 f良大程度上 原于“快餐化”的建筑业。
老旧小区还普遍存在公共基础设施陈旧老化的 现象 ，并导致一系列问题 ：一是电力设施老化 ，居民 大负荷用电时经常跳闸停电 ；二是供水管道陈旧 ，城 市供水管道浪费惊人 ，老旧小区水压低还会导致中 高层住房停水 ；二是排水设施满足不了排水需求 ，污 水外溢现象普遍 ，雨雪天气还容易造成积水 ，小区行 路艰难 ；四是供暖管道老化 ，老旧小区冬天室内温度低 ，但提高供暖温度 ，可能导致老化供暖管道爆裂；五是老旧小区楼房顶层大多是平顶 ，冬天渗雪 、夏天 漏雨 ，冬冷夏热导致住户能i原消耗，巨大，还容易出现 入室盗窃等问题 ；六是存在环卫基础设施不达标 、卫 生死角多 、消防设施建设不到位等 问题。
老旧小区改造的重要意义
重大的民心工程 。2013 年年底我国 60 岁及以上 老年人口达 2 亿人 ，其中“失能老人”的总数已超 3700 万人。中国强生子女政策实施至今已有30年。中国 正全面迎来“421 家庭”时代．一对夫妻瞻养四个老人 和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流 。老旧小区改造，特别是宜居改造 ，在解决老人出行不便问题 的同时，减轻了血生子女家庭年轻人的负担心 中国《民用建筑设计通则》规定 ，一般性建筑的耐久年限 为 50 年到 100年 ，然而 ，很多建筑的实际寿命与设计 通则的要求有相当大的距离 ，许多新建楼房实际寿 命只有 25 年到 30 年。当务之急是从居民安全出发， 采取楼房加固措施消除隐患 ，防止更多的老楼提前 寿终正寝 。对老旧小区进行宜居改造 ，不仅有利于 破解资源环境制约 、释放消费潜力 ，而且会拉动有效 投资和服务业成长 ，是利在当前 、惠及长远 、一举多 得的重要民生举措 。
老旧小区改造是以房地产存量刺段经济增长 。我国很多产业都处于产业做笑曲线的低端 ，而房地 产业能够遍及做笑曲线的高中低端 。房地产业从做 笑曲线高端的设计 、关键建筑材料及部件的生产 ，到微笑曲线低端的建筑施工 ，再到做笑曲线高端的房地产营销和物业管理 ，绝大部分都控制在民族企业 的于中。与房地产相关的房屋售后的家庭装修及装 修材料行业 、家具行业及家电（ 由外国企业生产的核 心零件除外） ，大部分也由民族企业控制。因而 ，房 地产业的兴衰与我国国民经济密切相关 ：房地产业 兴，数十个产业兴 ，经济繁荣 ；房地产业衰 ，相关产业 随之下滑 ，经济下行压力增大 。我国2014 年的棚户 区改造 ，拉动 GDP 增长 0.21 个百分点左右 。老旧小 区改造的建筑面积为棚改房的 11.9倍 ，其对经济的 推动作用会更加显著。
加快推进老旧小区改造 ，还会使社会投资增加 ， 同时促进实体经济的增长 。一是按照住建部新安全 标准全面加固老旧小区楼房 ，可直接增加节能环保 建筑材料生产 、加工 、施工的投资需求 ；二是老旧小 区电梯的安装 ，能够增加电梯行业生产 、安装 、维修 的投资需求 ；二是老旧小区平改坡和底层添加坡道 ， 可以增加对防水防晒保温建筑材料行业的生产 、安 装 、维修的投资需求 ；四是老旧小区公共设施配套改 造 ，能够推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业 的投资需求。此外 ，老旧小区改造能够带动室内装修产业增长 。政府对居民小区楼房加固后，居民会 重新装修 ，必然直接带动室内装修业的投资和发展 ， 促进实体经济增长 。老旧小区楼房加固和室内装修 后，也会产生对家电、家具和文化饰品的新需求 ，进 而推动电子产品 、家具产业和家庭文化饰品产业的 增长 ，形成刺段经济增长的产业链 。就刺敞居民消 费而言 ，政府扶持老旧小区改造资金有极强的放大 作用。老旧小区的居民大都有一定的收入和储蓄 ， 政府扶持老旧小区改造的资金会获得极大的放大效 应 ，老旧小区改造的资金引发的社会消费将会是扶 持资金的数倍甚至数十倍 。
与拆迁不同 ，老旧小区改造会增加社会财富。老旧小区改造不需要大拆大建 ，不仅以节约社会资 源的方式提升了老旧小区住房的质量和价值 ，改善 了居民的生活质量。老旧小区改造在增加当期 GDP 的同时，还增加了社会财富的存量 ，解决了经济增长 重增量轻存量（ 即GDP 增加社会财富减少） 的现象。与拆迁不同 ，老旧小区改造增加了居民住房的质量 和价值 ，改善而不是破坏原有的居住生态 ，地方政府 在帕累托改进的基础上进行社区管理 。管理者较熟 悉当地社情民意 ，对社区的治理也驾轻就熟 。因而， 从源头上避免了拆迁引发的社会矛盾 ，增强了政府 的公信力 ，显著提升国家治理能力 。
进行老旧小区改造的有效手段 以“生命安全是最大的民生”理念实施老旧小区加固工程 。进入21 世纪 ，随着建筑安全标准和建筑水平的提高 ，城市中的大部分商品房已采用抗震性 更强的框架结构 ，也更加安全 。然而，老旧小区很多 居民仍住在上世纪八九十年代“快餐式”建筑的楼房 里 ，“快餐式”建筑的同期性报复后果开始显现 。政 府应以百年大计 、质量第一为导向强化老旧小区建 筑业规范 ，建立真正的建筑工程质量终身追究制 ，使 老旧小区居民的房屋重新焕发新生 ，具备“长命百 岁”的能力 。建筑业制度创新和提高建筑质量标准同样刻不容缓 ，需要建立起针对设计方 、施工方 、监管方等各个主体的追责体系 ，并以此倒逼城市的规划建设使其更具稳定性和前瞻性。建立建筑质量安 全终身追究制 ，必须是利益导向，利益和责任要对 称。一定要明确谁得负责 ：设计单位获得设计费 ，设 计单位要对设计负责 ；建筑公司得到建筑费 ，建筑公 司对建筑质量负责 ；不论是开发商还是小区物业委 员会指定或招标的物业公司 ，获得物业管理费 ，要对 小区维修和装修负责 ；开发商要对设计 、建筑负责 ， 如果是开发商指定的物业公司 ，开发商还要对物业 维修与管理负责 。
老旧小区改造与完善城乡基础设施相结合 。老 旧小区改造与城市管网建设和改造相结合 ，加强城 市供水 、污水 、雨水 、燃气 、供热 、通信等各类地下管 网的建设、改造和检查 ，优先改造材质落后、漏损严 重 、影响安全的老旧管网 ，确保管网漏损率控制在国 家标准以内 。老旧小区改造与城市供水、排水防涝 和防洪设施建设相结合 ，加快城镇供水设施改造与 建设 ，积极推进城乡统筹区域供水，合理利用水资 源 ，保障城市供水安全。加快雨污分流管网改造与 排水防涝设施建设 ，解决城市老旧小区积水内涝问 题。加快老旧小区污水和垃圾处理设施建设。优先 升级改造落后设施 ，确保城市污水处理厂出水达到 国家新的环保排放要求或地表水 N 类标准。实现城市老旧小区污水“全收集 、全处理” 。同时，加大老旧小区处理生活垃圾设施建设力度 ，实现生活垃圾全 部无害化处理。
以自主创新促进老旧小区和城乡基础设施改 造。老旧小区加固宜居节能改造和城乡基础设施改 造中 ，所用建筑材料要升级 。提高建筑材料质量 ，自 主创新研究和使用绿色建材 、节能脑排建筑 ，保障老 旧小区改造的建筑质量。政府以自主创新培育国产 的绿色建材 、节能环保产品 ，帮助公众树立民族意 识 ，以民族品牌为绿色建材和节能环保市场的主导 产品 ，促进节能环保产业与国民经济的良性循环 ，持 续扩大内需。
老旧小区改造的筹资方式
推进老旧小区改造的筹资方式为 ：居民出一点 、 政府补一点和社会筹一点二 一是按照“谁使用 、谁享 受 、谁付费”的原则 ，居民作为房屋产权人 ，对房屋本 体负主要改造责任 。居民分摊的资金可以是居民自 有资金或个人贷款 ，也可以来自公积金贷款；二是按 照政府提供公共产品和服务的原则 ，政府补一点。由财政投入资金，主要用于小区水、电、气、热、通信 等公共设施改造 。无论是老旧小区还是新小区的公 共基础设施改造原本就需要政府投资 ，老旧小区与 公共设施改造相结合 ，提高政府资金的投资效率 ，减 少二次投资和重复投资 ；二是积极鼓励社会资金参 与改造 ，社会筹一点 。由政府运用政策来敞活房屋 维修基金和公积金等处于闲置状态的资金 ，使其用 于老旧小区改造 。鼓励社会资金参与老旧小区改 造 ，提供资金的企业可以获得参与政府购买服务 、优 先参与小区新业态的商业活动的优先权 。
要认真总结和借鉴北京等城市已有的老旧小区 抗震改造经验 ，制定老旧小区改造政策 。不同居民 福利改进的程度不同 ，需要政府牵头以 及政策支 持。比如安装电梯，通常高层住户有积极性 ，而低层 住户不愿意 ，难以形成全楼居民共同出资安装电梯 的协议。因而，需要政府出面协调 ，制定相应的政策 完成此类改造工程 。借鉴棚区改造的经验或已有的 老旧小区抗震改造经验 ，制定老旧小区改造政策 ，可 以有效平衡小区不同楼层住户的利益 ，顺利推进老 旧小区加固宜居节能改造工程 ；同时，加快建设老旧 小区改造示范区 ，以点带面促进老旧小区改造也是 一项有效举措 。老旧小区改造是一项新兴事业，也 是一项民生工程 ，为避免可能出现的失误和损失，应 由各地政府进行老旧小区改造试点 ，通过示范工程 建设 ，推动老旧小区改造的全面 、有序展开。
