以发展楼宇经济为核心理念消化都市空置的策略研究
来源： 发布日期：2022-08-16 点击量：
唐坚/文
摘要：当前，楼宇经济已经成为都市核心区的一个重要综合经济业态，主要内容包括功能性板块、商务楼和区域设施，其特征表现为都市工业与现代服务业的高度聚集，一方面，可以促进城市空间的拓展延伸与区域经济的改革转型，另一方面，也可将其作为加快城市经济发展的“催化剂”，对于提升地方政府财政收入及增加税源发挥着重要作用。从目前许多城市的发展趋势分析可知，国内已有很多中心城市在经济发展过程中都将楼宇经济视作一个关键增长点。然而，随着全球经济环境的变化，近年来的经济数据表明，当前正处于经济放缓的阶段，很多小微企业经济压力更大，部分城市已经有一些小微企业由于经营不善退出市场，这直接导致了较高楼宇空置率的问题。为改变上述情况，需要合理解决当前的楼宇空置较多的问题，多措并举促进都市商务楼宇的消化，从而减小空置率，促进都市经济的快速发展。
关键词：经济发展；楼宇经济；都市空置；
引言
从城市发展的不同阶段看，楼宇经济是在城市现代化与工业化进程达到一定程度后形成的产物，以各类地域设施与商务楼盘为载体，为城市形成新的商业经济形态提供了动力。因此，楼宇经济可作为评价各地区经济发展水平、科技能力的一个重要指标，而楼宇经济的发展程度则通常可以根据楼宇经济价值及其对税收的贡献来评价，此外，楼宇规模的大小也是影响楼宇经济的一项关键指标。为了有效促进楼宇经济的发展，应采取有效措施充分消化空置楼宇，利用楼宇经济创造优异税收能力，从而吸引大量企业进驻投资。同时，对于我国现阶段的楼宇经济发展而言，还应充分发挥楼宇经济在营商环境中的载体功能，对投资环境全面优化，提高城市整体税收能力，最终实现经济快速发展。
一、楼宇经济概述
1.楼宇经济的概念
当一个城市的经济发展进入后工业化时期后，便会出现楼宇经济。其载体包括商务楼宇、工业园区、城市综合体等，可以通过合理的招商引资、规划建设、租赁销售来达到扩大税源的范围，并促进整个区域经济的快速发展，使城市核心区域呈现出明显的集约性、高密度、复合性并具备优异的区域竞争优势。此外，也可以根据一个城市的楼宇经济发展规模来判断其综合实力、工业发展程度及公共服务能力。当形成楼宇经济之后，资本、人才、信息、技术、企业家等多方面因素都会形成互相交融的状态，可以通过宏观调控实现这些因素的集聚优势。
2.楼宇经济的发展理念与意义
随着我国经济进入“新常态”之后，楼宇经济也对整个城市的发展发挥着更大的作用，不仅表现为明显的集约型与高密度特征，还通过都市特有的人才、信息、资金等要素的快速流动，和城市中心形成协同互补的全新经济形态并最终形成“都市型产业”。
同时，楼宇经济还可以促进城区催生更大的发展空间使城市发展从最初的平面状态转变为立体状态，尤其能让各类虚拟经济获得更多的发展机遇，实现整体空间的全面优化，进而提升楼宇经济的效益。首先，商务写字楼中将会汇聚众多的人流、信息流、资金流，能够对高价位土地实现充分开发的目标，从而促进利润水平的显著提升，获得更大的财富效应。其次，可全面推动现代服务业的更快发展，实现经济结构的科学配置、充分优化。在楼宇经济的发展过程中，可以在都市核心区域中聚集大量商务写字楼，为用户提供全方位的信息咨询、物流运输、中介等方面的服务，从而促进金融、信息、餐饮等各行业聚集发展，由此建立起具备完善配套设施与功能齐全的商业圈。此外，楼宇所在区域拥有众多的员工与企业，对于人员培训、娱乐生活、交通出行等方面的需求都具有积极作用，使现代服务业获得快速发展，进一步推动了经济结构的优化。随着城市楼宇经济的发展，其工业经济也可以获得更多高效的现代服务，使工业园区形成更加健康发展的状态。最后，对于当地的投资环境也起到了改善作用，不断促进城市生活品质的提升，包括构建便利的交通系统、配套行政服务等，实现城市整体形象的焕然一新。此外，通过在城市中引入大公司总部、研发机构等，能够促进信息、人才、决策的高度集聚，推动城区服务功能的发展，进一步优化城市的投资环境。
当前，楼宇经济已经成为城市实现经济发展的重要动力，能够高效整合城市的各类经济资源，对于现代服务业的发展具有明显促进作用。鉴于楼宇经济对城市达到的繁荣文明程度带来的关键性影响，各地政府与众多学者已经开始密切关注楼宇经济的发展。此外，一些正处于转型升级阶段的城市更需要利用楼宇经济来提升产业发展水平,从而为城市经济的发展提供更多成长空间。
二、我国楼宇经济的发展现状
为了深入推进国家整体经济的升级发展，我国制定并推行了开设自由贸易区、创建“一带一路”经济带等发展战略，为经济发展带来了新活力。面对这些新机遇，楼宇经济也迎来了发展机遇期，需要抓住机会进一步提高城市的楼宇经济服务水平，使其更好地适应整体战略目标，全面实现楼宇经济的长期稳定发展。此外，一方面要与“互联网+”技术相结合制定创新驱动战略，使楼宇经济获得更大的发展活力，对于经济模式的创新优化起到了极大的促进作用；另一方面，还应进一步强化对供给侧的经济结构改革，随着楼宇经济各项政策的相继出台，使其对产业结构优化、经济资源利用、城市功能改善将发挥更大的作用。
本文选择上海浦东陆家嘴作为研究案例，根据2018年下半年对陆家嘴进行的楼宇经济数据统计可知：截止目前，已经建成260幢高度至少达到8层的楼宇建筑，综合面积为1302万平方米，出租率高于90%，浦东新区税收额满足亿元以上的楼宇数量达到105幢，其中有近90幢来自陆家嘴地区，由此可见，陆家嘴地区的楼宇经济发展较好，贡献了大部分的楼宇税收。这些楼宇中税收额高于10亿元的有16幢，高于20亿元的有11幢税收，更有3幢税收达到了40亿元以上。另外，在陆家嘴地区还包含了近900家银证保持牌机构、400多个企业总部以及12个功能要素市场，这些企业机构使得陆家嘴金融区各商务楼宇成为了重要的“垂直金融街”。
随着整体经济形态的不断转变，我国楼宇经济已由最初的一线城市不断拓展延伸至全国其它城市，共计涵盖了30个城市以及近80个城区范围。同时，为了促进楼宇经济更快发展，每个城市都制定了符合自身特点的激励政策，在符合相关规定的前提下，每个城市都可以按照各自的楼宇特征及其企业入驻状态，制定“一企一策”政策，为促进楼宇经济发展提供政策支持，促使楼宇经济健康持续发展。
三、当前我国都市商业楼宇空置率过高形成的原因
1.当前都市商业楼宇空置率现状
通过分析《2018中国楼宇经济年报》可知，我国在2018年的办公楼空置率达到了20.1%，其中大部分一线城市的甲级写字楼的空置率达到了24%，许多二线城市更是有着接近40%的高空置率，此外，在各地区楼宇空置率统计中，华中地区城市楼宇的空置率高达46%以上，其中重庆地区的空置率已经超过50%；北京地区在2019年上半年的甲级写字楼进行空置率为12.2%，属于6年以来的最大空置率；上海地区的优质写字楼市场也频频遇冷，19%的空置率属于近8年来最高。中国社科院城市研究院在今年5月份发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》，根据统计结果可知：在2019年中，国内达到1000万m2写字楼的城市共有18个，实现同比增长58%。可以发现，由于经济增长速度变慢，各城市对写字楼需求明显降低，这和楼宇新增数量继续提高之间形成了鲜明的对比。《蓝皮书》指出，预计在2019年期间，将有18个城市的楼宇空置率将超过20%，还有12个城市将发生空置率升高的情况，尤其是宁波、武汉、大连，这些城市将进入历史空置率的最高值。
从近些年的情况看，许多大城市特别是位于中西部地区的大部分二线城市出现了楼宇短期新增数量大幅提升的现象，从而引起写字楼市空置率显著升高。现阶段，国内写字楼空置率平均值已接近22%，部分中西部城市高达30%，相对而言，一线城市的楼宇空置率更低，而二线城市因为消化能力不足，写字楼空置率普遍偏高。
2. 都市商业楼宇空置率过高的影响因素
2.1市场供大于求
随着城镇化发展期间各类商务配套的进一步增长，核心城市在长期发展过程中已经形成了过剩的商办市场，倘若国内各城市仍持续开发，那么楼宇供应量将不断积累，从而形成更大的空置率。甲级写字楼正面临着上述问题，因为市场需求无法保持快速增长的状态，而供应却不断增加，导致现有市场容量不能其完全消化，最终造成楼宇大量空置的结果。
深圳位于粤港澳大湾区，具备很大的经济发展潜力，制定了一系列极具吸引力的人才激励政策，为当地楼宇经济的开发提供了较好的基础。从2018年深圳的甲级写字楼发展规划看，在未来的三年时间中将会有700万m2的甲级写字楼落成，如果将前期存量也计算在内，将总共形成1200万m2的甲级写字楼面积。同比而言，北京到第三季度时已经形成了1150万m2的存量，约为深圳9倍，地铁建设长度也达到深圳的3倍左右。总体而言，深圳存在楼宇供应量增长过快的问题，此外，成都、杭州、重庆、苏州等城市也相应存在。
2.2散售影响写字楼品质
对于开发商来说，为获得更强的现金流动能力，通常会选择出租写字楼的方式，而实际出租服务则是由一些小业主负责。而小业主在对外出租时，通常只关注租售价格，不关注租户的品质，导致租用写字楼企业的质量良莠不齐，从侧面加重了写字楼空置率更高的问题。
2.3缺乏专业化服务能力
对楼宇开发的功能没有进行准确定位，无法形成具有较高品牌知名度的专业商务楼宇，同时还要面临着交通不便、服务不周、配套设施供应不齐全等一系列问题。许多负责楼宇物业的企业因为缺乏应有的管理能力，通常只能提供租赁、卫生、维护等服务，无法满足大企业产业化的应用需求，更是无法提供高端的服务项目，大大降低了客户的使用体验。
四、楼宇经济对于降低都市楼宇空置率的积极作用
楼宇经济需要建立在商务楼宇建立使用的基础上,是广泛吸引企业入驻开展经营、研发等的商务活动，是在长期的城市经济发展过程形成的新经济形态，对于降低城市商务楼宇空置率起到了重要作用。
从总体上看，楼宇经济主要包括如下几个特征：第一，楼宇经济需要在都市经济到达一定发展水平后才会出现，其发展状态受到城市经济水平、规模的制约影响，随着城市整体实力的提升而提升，还将促进各类经济要素的快速聚集。第二，楼宇经济可以获得较高的投入回报率，对于一幢高级商务楼所容纳的企业公司来说，其形成的整体经济效益比一个大规模工业企业更可观。第三，楼宇经济通常需要配备全方位的基础服务设施，楼宇需要达到很高的智能化建设标准并以更加集中的形态分布，特别是形成中央商务区后才可以获得最优的经济效益。第四，楼宇经济更容易吸引企业总部、研发部门以及一些销售机构的进驻，业务内容通常包括研发、管理、贸易等，可以高效提升服务水平并聚集高素质人才，进而显著降低楼宇的空置率，使城市商务空间资源获得充分使用。
根据现阶段城市发展状况，应继续推动城市化进程，通过全面发展商务楼宇经济，实现空置率的大幅降低，可以采取如下几项措施：第一，通过发展楼宇经济来节约资源，有效缓解供电、用地、供气等方面的问题。第二，利用楼宇经济的带动作用实现整体产业结构的优化升级，促进楼宇服务水平的提升。第三，通过楼宇经济的发展实现物流、人才、信息、资金的高度聚集与运转，进而促进餐饮、金融、购物等多种产业的高速发展，为创造新的经济增长点提供动力。第四，通过全面发展楼宇经济促进楼宇档次的升级更新，构建更加完善的配套设施，形成综合性的城市服务功能，有效改善城市形象。此外，在特定区域范围内建成高度聚集的商务写字楼后，还可以实现更高效的信息交互、物流运输等方面服务，由此构建起具备完整配套服务功能的商业圈。另外，楼宇内存在众多的企业员工，将有人员培训、交通出行、娱乐休闲等多方面消费需求，吸引更多企业商户前来投资，从而大幅降低都市的楼宇空置率，通过不断发展现代服务业以达到整体经济结构的升级优化。
五、以发展楼宇经济为核心促进都市空置的消化策略
1.加强政策支持，积极推动楼宇经济发展
1.1全面发挥政府职能，实现分工合作
为更好适应当前经济发展新常态，政府应在发展楼宇经济过程中发挥更大的引导作用，协调各部门相互合作，明确职责分工，做好各部门的组织管理工作。尤其要为各部门提供政策引导，制定明确的执行标准，确保楼宇经济的发展能够获得政策支持。从整体上看，政府部门还需根据自身城市的特点，为楼宇经济提供规范化标准，充分发挥好政府职能，以实现楼宇经济的快速、科学发展。
1.2提升商务楼宇运营效率，实现产业的快速转型升级
圈层企业品质已经成为影响许多写字楼客户选址的一个重要参考依据，一些散售的写字楼由于缺乏规范化管理，各类杂乱的企业相继入驻，导致写字楼整体形象被破坏，无法继续吸引更加优质的企业，实现长期增值发展。而问题的关键，正是因为采取散售形式的盈利模式，却无法保证经营的一致性，导致楼宇价值不能得到充分发挥。为消除散售易引起的空置率过高问题，一些写字楼运营商更倾向于自持管理模式，尽管在前期面临着一定的资金压力，但这已经成为一种明显的趋势。例如，SOHO在2018年9月提出改变之前的散售方式，开始使用“开发—自持”模式。从2018年的SOHO年度报告资料中可以发现，与前一年相比虽然营收以及毛利润都有所降低，但在租金收入方面却获得近5%的涨幅。由此可见，只有积极创新楼宇经济管理模式才能更好地适应当前经济的新发展要求，逐步培养出具有独特品牌特点的楼宇产业，为创建行业群提供基础，对整个产业的良性发展起到积极的引导作用。
2.增强楼宇招商能力，提升企业入驻率，实现集群效应
一方面，要不断构建更加完善的楼宇招商制度，进一步发挥政府在楼宇招商过程中的引导作用，形成相互协调配合的良好局面；另一方面，要培养具备更高专业能力的招商人才队伍，为企业客户提供更加便捷的交流渠道，合理控制业态门槛，从而促进招商水平的快速提升。。此外，还应积极引进具有悠久发展历史、信用度好、业绩优异的知名企业入驻，促进整体竞争能力的提升。
2.1注重提高宣传推介能力，不断扩大招商规模
根据当前市场需求，要积极提升专业化运作水平，全面规划楼宇的招商工作，建立更加高效的招商体系，为招商引资提供坚实基础。首先，应积极改变传统的招商理念。在开展招商引资工作过程中需突出楼宇的重要作用，正确解读政府政策，积极顺应当前市场发展需求，促进楼宇存量的快速消化，通过多方联动的方式提高招商能力。其次，应积极采用多种推介方式。综合运用各类服务平台，重点发展一批楼宇，积极开展招商洽谈会，使投资人员对楼宇经济形成更加深刻的认识，以此提升商务楼宇的知名度。此外，还可以通过电视、网络、报纸等多种媒体广泛发布楼宇的招商信息，提高楼宇的宣传力度。第三，突出楼宇招商的服务特点。应结合产业的前期规划，选择定向招商的模式，以银行金融、广告销售、贸易服务等方面的企业作为主体，不断构建符合区域发展特点的科研楼、金融楼等。
2.2创建特色楼宇，强化品牌意识
应注重楼宇的个性化发展，以此作为楼宇经济发展的重点内容。一方面，要规划好专业楼宇的发展方向，使同一类行业在对应功能区中形成具有鲜明产业特点的楼宇聚集区，为这些企业提供更高效的信息服务，从而形成明显的聚集效应，实现楼宇经济水平的大幅提高。另一方面，要制定更加完善的激励制度，使楼宇物业业主能够更加积极地开展招商、安商工作，帮助业主对楼宇功能进行准确定位，不断引入科技含量更高的企业机构，做好无法满足标准的企业置换工作，吸引同行更有竞争力的企业，从而提供更可靠的服务，将特色楼宇打造成引领城市经济的重要品牌。
3.吸引科技人员创办企业，消化空置楼宇，激活城市经济发展动力
应注重引入具有较高科技能力的创新型企业，与一些科研机构与大学开展合作，创办具有长期增长潜力的高科技企业，为城市经济发展提供创新动力，推动科技型企业的高速发展。在此过程中，要创建以政府为主的科技创业资金，利用网络交流方式为科技企业提供产业风险评估和全方位的贷款担保措施，鼓励企业保护自主知识产权，坚持“大众创业、万众创新”的理念，构建功能完善的高科技园区，进而形成良好的集聚效应，不断消化楼宇的空置量。
4.积极鼓励发展都市型工业，消化空置楼宇，促进再就业
通常情况下，大多数国际化大都市均通过发展制造业，建立起了相应的都市型工业。由于大都市人口密度较高，通过适当发展都市型工业，可以促进都市功能的进一步完善，能为城市居民提供更多的就业机会。都市型工业通常有如下功能：提升城市运营的配套功能，促进城市居民生活水平的全面提升；环境友好、资源利用率高；技术密集型，占地面积小，对城市发展有较大促进作用。此外，规模较大的企业可以和城市中的大量中小企业、民营企业等共同构成相互协调合作的产销系统从而有效带动中小企业的快速发展，提高对楼宇的租用需求，降低楼宇空置率。
5.大力发展现代服务业，为楼宇经济提供专业化支撑
可通过构建金融商务区实现金融产业的聚集化发展，充分利用楼宇经济的灵活性来吸引外资服务企业如银行、保险等业务入驻，促进各类银政企业进行金融合作，提高金融的多元化水平。此外，还应积极推动现代物流业的发展，大幅提升城市物流效率，全面发展法律、会计、贸易等业务，大量引入优秀人才，实现整体服务能力的提升。
6.创新楼宇管理系统与监管措施
可充分发挥现代信息技术的作用，构建更加高效的楼宇综合管理系统，实现新老系统的信息接替传输，完成对楼宇的楼层结构、财税分析、空置面积统计等各方面的精细管理。此外，还可以积极适应移动互联网的发展潮流，通过开发手机端APP为楼宇用户提供便利，从而提高企业的信息传输效率，促进整体工作水平的提升。
结语
楼宇作为一个城市的重要组成部分，对整个城市的产业发展发挥着重要的承载功能，可以有效促进城市产业的全面发展。当前我国正处于社会主义现代化建设的关键时期，这为楼宇经济的发展提供了良好的土壤、充足的动力，应乘势而上积极发挥商务楼宇的作用，实现楼宇经济的稳定健康发展。随着科技的发展，楼宇经济也即将进入3.0时代，对于企业科技能力提出了更高的要求，只有拥有自主科技创新的企业才能获得更大的发展机遇。从楼宇经济的未来发展趋势看，绿色发展的理念将更加深入人心，这也充分体现了我国坚持可持续发展的思想。
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